Как не стать обманутым дольщиком

Какие риски таит в себе долевое строительство и как их избежать

(31 отзывы)

Сергей Тихоненко (Сергей Тихоненко) Агент по недвижимости, представитель агентства по недвижимости, Книга, связанная с недвижимостью, учебный центр для агентов по недвижимости

Анна Моэва — адвокат и агент по недвижимости и специализируется на недвижимости.

Инвестирование в недавно построенную недвижимост ь-это не просто квартира «пос т-поставки». Это инвестиции с высоким риском. Важно вы должны Я помню, когда подписываю контракт долевого Участие: вы не покупаете квартиру, вы совместный инвестор в бизне с-проект — строительства Жилой дом. Вы покупаете право на получение квартир в будущем. Любая инвестиция это риск .

Системные риски

Когда национальная экономика процветает, строительная отрасль становится популярной. Граждане покупают квадратный метр. Спешите, прежде чем цена поднимется! Банки предоставляют кредиты как покупателям, так и застройщикам. Цена выросла, и пузырь расширяется. Если экономика спотыкается, а кризис наступит, строительная отрасль будет пострадать по величине. Это произошло в Соединенных Штатах и ​​Европе. Мы были такими же. Снижение доходов, уровень безработицы увеличится, а беспокойство по поводу будущего произойдет. Основные рынки отложены в лучшее время. Строительная отрасль не имеет продаж, никаких новых средств, и начинает дышать. Банки нервничают и угрожают требовать регулярных платежей и взыскания. Глаза участников рынка направлены на страну. Если вам повезет.

Что ждет покупателей в эпоху кризиса?

• Наиболее распространенной проблемой является то, что дата доставки проекта задерживается на более чем год. У меня нет денег-я даже не могу работать. Несколько проектов в Московском регионе и районах заморожены в течение 5-10 лет, а прорыв невидим. Акционеры ждут. Существует проблема с Москвой, особенно новой Москвой, но решение все еще быстро.
• Рубль вниз по рубле. Люди, которые делают ипотеку с иностранной валютой, не повезло.
• Наконец, наиболее серьезной проблемой является объявление о банкротстве разработчиков и продавать активы по аукционам. Несчастный покупатель — Seki No Mountain, в лучшем случае, одна минута инвестиций. И это не квартира.

Кризис Московского региона с 2008 по 2009 год. Маленькие и средние предприятия были самым большим ударом. Серьезные проблемы возникли у крупных разработчиков, таких как SU-155, PIK Groups и Mirax Groups. В результате Milax, который построил небоскреб, который символизирует федеральный, рухнул. Остальные были спасены банками и странами.

Заключение Покупка у крупного застройщика с проверенной репутацией увеличивает ваши шансы найти счастливый дом. Рыночные монстры, скорее всего, получат государственную поддержку и интерес стратегических инвесторов.

В чем проблема? Девелоперы, которым очень нужны деньги, могут прибегнуть к крайней мере – демпингу. Это привело к кризису 2008-2009 годов. Группа компаний «Ведис» купила московский жилой комплекс «Марфино» за 68 000 рублей. Квадратный метр. В то время это была половина средней цены последнего дома в том же районе. Покупатели Marfin рискнули и выиграли. Они достроили дом и сдали его вовремя, а за последние четыре года их квартира увеличилась в три раза. Другими словами, инвесторы с «живым» капиталом ждут кризиса. Для них это возможность сделать очень выгодную инвестицию.

Несистемные риски

Эти риски Для них это возможность сделать очень выгодную инвестицию.

Его ценность можно измерить и оценить. Мы заинтересованы в:

• Разработчик шарлатан?
• Будет ли дом достроен?
• Земельный участок}Будет ли дом подключен к линии связи?
• Станет ли покупатель (соинвестор) собственником квартиры?
• Сможет ли покупатель получить ключи от квартиры в обещанный застройщиком срок?

Это проблема, которая может возникнуть на любом этапе. как Давайте сведем их к минимуму.

Как строится дом?

В проекте «Жилой дом» задействованы несколько ключевых игроков:

• Земля} Клиент или инвестор. У него есть капитал для инвестирования в запуск проекта. Клиенты часто мало что понимают. в строительстве И вам нужен кто-то, кому вы сможете обсудить все вопросы вашего проекта. Появляется разработчик.
• Программист, он программист. какой он стройке Запишите документ строительство Организовать рекламу и продажи. Эдакий Карабус/Барабас, дергающий за ниточки проекта и контролирующий всех остальных участников. Клиент и разработчик часто являются одним и тем же человеком.
• Генеральный подрядчик. Нанял застройщик для контроля строительных работ. Генеральный подрядчик работает над частью проекта в одиночку. Однако «зарплата» в таких компаниях предусмотрена только для руководящих должностей. Сотрудники Niza работают на короткий период времени. стройки Во многих случаях это нарушает иммиграционный закон. Обычно они из Украины, Беларуси, Центральной Азии и не так много, но и из российского региона. Такая группа имеет директор сайта, и она всегда работает с этим директором. Генеральному подрядчику присваивается часть задания субподрядчику (установка двойного стекла, садового ландшафта и т. Д.). Обычно покупатель знает только разработчика, и генеральный подрядчик скрыт в тени. Но если вы заботитесь о качестве и времени строительства Проверьте имя генерального подрядчика и найдите его «портфель» и обзор его дома.
• Проектная организация. Разработка жилищных проектов, метод использования соединения.
• Субподрядчик. Он нанят генеральным подрядчиком для индивидуальной работы.

Чем больше масштаб генерального подрядчика, тем выше ответственность, тем больше генеральных подрядчиков. Консультант по недвижимости, рекламное агентство, маркетинговое агентство, агентство по связям с общественностью, дизайнерская студия и т. Д.

До того как Автомобиль лопата вырыл первое ведро почву на месте. строительства Клиент уже тратит 50 % от предполагаемых средств на весь проект. Огромное количество работы закончилось:

1. Я получил интерес земли. под строительство . Регистрация землевладельца или долгосрочного договора аренды.
2. Концепция проекта была сформулирована.
3. Проект, предшествующие документам и документам по планированию, созданы. Проводится обзор проекта.
4. Получено разрешение на строительство .
5. Заявление о проекте было утверждено.

Есть только пять баллов, но эта задача может быть выполнена в течение одног о-шести лет. Вы помните около 1 миллиона долларов? долларов Помните часы в 1 миллион долларов из рук бывших высокопоставленных московских чиновников. за строительство Очевидно, что элементы коррупции на предыдущем этапе очень велики. Средства массовой информации подчеркивают предположение разработчика, что взятки достигают 30 % стоимости на квадратный метр в Москве. Я думаю, что это преувеличение. Но маленький.

Через 14 дней после одобрения проекта разработчик берет отпуск. В конце концов, разработчики могут на законных основаниях подписать контракт с покупателем (согласно 214-ФЗ). долевого Вы можете завершить участие (DDU) и, наконец, получить фактические деньги. Вам больше не нужно тратить свой баланс капитала или участие в банковских кредитах.

Знаменитый российский федеральный закон № 214-FZ «Участие в Российской федерации в долевом строительстве «Он был принят 30 декабря 2004 года. Этот закон изменил правила игр, которые существовали в неофициальных показателях на рынке недвижимости. Этот закон должен защищать покупателей квартир. Застройщики имеют право продавать кондоминиумы только после того, как заявление проекта Утверждено. Разработчики несут ответственность, если они не соблюдают крайний срок. строительства Покупатель имеет право отменить DDU и восстановить средства. Покупатель гарантируется для двойных продаж квартир, так как Каждый контракт зарегистрирован. Но не все разработчики начали работать в соответствии с новым законом. Некоторые из них используют недостающую дыру, такую ​​как продажа квартир с использованием обещанного законопроекта, предварительного контракта, кредитного договора и т. Д. Каков рыночный риск в такой схеме?

Дальше начинается стройка По словам экспертов стройка -Самая простая и простая часть этого проекта. В конце концов, это просто технический процесс. Если вы сталкиваетесь с поставок и оплачивать, многие строительные компании будут рады сделать необходимое строительство. Однако, чтобы получить те же деньги, чтобы получить землю подходящей для архитектуры многоэтажки Это как Талалан, кошка в ботинках и искусство Копперфилда.

Когда здание построено, подключено к утилите и завершено (обычно вход в вход, сама квартира может быть завершена), дом принимается Государственным комитетом. Это может закончиться за один или два месяца, или это может занять больше года. Все зависит от отношений с местным правительством.

После прохождения государственного комитета штата дольщики Получите ключ, подпишите сертификат о приеме в квартиру и запустите ремонт. Особенно среди нетерпеливых людей, некоторые идут в суд, чтобы получить сертификаты владения квартирой. Некоторые люди отправляют набор документов, собранных разработчиком, и ждут сертификата, чтобы выпустить сертификат. Это занимает несколько месяцев.

Решение 6-старовое здание сотках

Бюрократия для строительства Начало строительств а-Процедура занимает много времени и стоимости. многоэтажной Жилищное строительство. Есть люди, которые хотят сэкономить деньги. Закон остается для этого. Если количество этажей не превышает третий этаж, а общая площадь дома составляет 1500 квадратных метров, дом возможен. строить И в частных домах строительство (ИЖС) и разрешение на строительство Можно построить отдельный дом, но если он составляет 1500 квадратных метров, регистрация не нужна. Это сделано для лиц, которые покупают земельные участки без контракта. и строят Жилое здание для вашего дома. Но разработчик также получил эту идею.

Чуд о-дом начал появляться в основном в крупных городах. Деревенская и садоводческая ассоциация приобрела землю для частного жилья. Во многих случаях это небольшие 10-12 акров. Условия местоположения строится До м-3 пола (может быть больше, чем это), 1500 квадратных метров (иногда больше, чем это). Он разработан таким образом, чтобы его можно было разделить на квартиру. Продажи покупателям доли В этом доме. Каждый доля Он поддерживает купленную квартиру.

Готовы ли вы к местным общению к тому факту, что десятки семей будут жить в относительно узких районах вместо семьи? Вам также нужна вода, электричество, отопление и канализацию. Стандарты потребления для электроэнергии и воды на личный дом ограничены, и ясно, что все 20-50 квартир недостаточно. В квартире нет отопления (нагреватель помогает жителям), а туалет находится на улице, так как не всегда возможно установить центральную связь. Не шутка. Не шутка. избушек Рядом с ним находится шокирующая «растущая дача». Они хотели Дачи в природе, но закончились в тени многоэтажки На помещениях есть много парковочных мест, и автомобили жителей блокируют простой пустую большую часть деревни. Там нет дворов и игровых площадок.

Это статистическая средняя цифра, хотя жилье в каждом жилищном строительстве отличается. Существует также «проект бизне с-класса» с нормальными средствами общения и региональными областями. Все это размер земли, технический потенциал (нагрузка энергетической сети, возможность приобретения дополнительной энергии), и наиболее важным является взаимосвязь между разработчиком и администрацией деревни.

До недавнего времени эта проблема никого не беспокоило, за исключением соседних жителей. Местные органы власти смотрели на эту проблему, странную, но в целом законные. стройки В конце концов, вы должны доказать, что дом является кондоминиумом. Согласно документам, это частный дом, и многие домохозяйства живут в частных домах, не запрещены законом. Этот план оказался очень удобным, а в некоторых городах (например, улитках) некоторое время на строительстве частного жилья. строилось Большинство квартир были построены.< pran> Чуд о-дома начали появляться в основном в крупных городах. Деревенская и садоводческая ассоциация приобрела землю для частного жилья. Во многих случаях это небольшие 10-12 акров. Условия местоположения

До м-3 пола (может быть больше, чем это), 1500 квадратных метров (иногда больше, чем это). Он разработан таким образом, чтобы его можно было разделить на квартиру. Продажи покупателям как В этом доме. Каждый

Он поддерживает купленную квартиру.

Готовы ли вы к местным общению к тому факту, что десятки семей будут жить в относительно узких районах вместо семьи? Вам также нужна вода, электричество, отопление и канализацию. Стандарты потребления для электроэнергии и воды на личный дом ограничены, и ясно, что все 20-50 квартир недостаточно. В квартире нет отопления (нагреватель помогает жителям), а туалет находится на улице, так как не всегда возможно установить центральную связь. Не шутка. Не шутка. по долевому жилищному строительству Рядом с ним находится шокирующая «растущая дача». Они хотели Дачи в природе, но закончились в тени

Как узнать, что дом строится На помещениях есть много парковочных мест, и автомобили жителей блокируют простой пустую большую часть деревни. Там нет дворов и игровых площадок. строить Это статистическая средняя цифра, хотя жилье в каждом жилищном строительстве отличается. Существует также «проект бизне с-класса» с нормальными средствами общения и региональными областями. Все это размер земли, технический потенциал (нагрузка энергетической сети, возможность приобретения дополнительной энергии), и наиболее важным является взаимосвязь между разработчиком и администрацией деревни.

До недавнего времени эта проблема никого не беспокоило, за исключением соседних жителей. Местные органы власти смотрели на эту проблему, странную, но в целом законные. как В конце концов, вы должны доказать, что дом является кондоминиумом. Согласно документам, это частный дом, и многие домохозяйства живут в частных домах, не запрещены законом. Этот план оказался очень удобным, а в некоторых городах (например, улитках) некоторое время на строительстве частного жилья.

Большинство квартир были построены. Чуд о-дом начал появляться в основном в крупных городах. Деревенская и садоводческая ассоциация приобрела землю для частного жилья. Во многих случаях это небольшие 10-12 акров. Условия местоположения

До м-3 пола (может быть больше, чем это), 1500 квадратных метров (иногда больше, чем это). Он разработан таким образом, чтобы его можно было разделить на квартиру. Продажи покупателям

В этом доме. Каждый